Uma das etapas mais importantes da atividade empreendedora é a escolha do ponto comercial que será usado no negócio. Essa decisão impacta diretamente nos resultados financeiros do negócio. Por isso, é fundamental conhecer os direitos do inquilino comercial e ficar atento a eles no contrato de locação comercial.
Veja a seguir quais são seus direitos e evite surpresas durante o período da locação.
O que precisa constar em qualquer contrato de aluguel comercial simples?
Em primeiro lugar, é importante conhecer a Lei do Inquilinato, que determina tudo que deve estar presente nos contratos de aluguel. Saber o que ela diz sobre o contrato de aluguel de imóveis comerciais garante a segurança de ambas as partes envolvidas.
Os principais pontos que devem estar presentes no contrato de aluguel comercial são:
- informações do locador e do locatário, ou seja, seus dados pessoais ou da empresa;
- informações que definem quais são os bens alugados;
- descrição da utilização do imóvel e do tempo de duração do contrato;
- prazos para pagamento do aluguel, formas de pagamento e detalhes sobre os reajustes;
- forma de garantia de aluguel que será utilizada.
A seguir, separamos os principais direitos do inquilino comercial. Todos eles também devem estar garantidos no contrato de aluguel.
1 – Ponto comercial
Como falamos, o contrato de aluguel comercial deve definir o tempo de duração da locação. A Lei do Inquilinato não diz qual é o prazo mínimo da vigência do contrato, mas o tempo estabelecido deve ser respeitado. O proprietário só pode pedir a desocupação do imóvel em algumas situações, como:
- casos de determinação legal;
- casos em que o proprietário necessitar utilizar o imóvel.
Isso garante ao inquilino o direito de manter suas atividades em um endereço fixo. Esse endereço é o ponto comercial, fundamental para o sucesso de um negócio. Afinal, se você tem um supermercado, por exemplo, pode acabar perdendo clientes se tiver que mudar de localização.
Também é importante lembrar que, para a Justiça, existe uma diferença entre “ponto comercial” e “imóvel”. O ponto comercial exige o desenvolvimento de uma atividade econômica no imóvel para existir. Com isso, o empresário tem o direito ao ponto comercial e o proprietário do imóvel tem o direito à propriedade.
Isso quer dizer que, para garantir o seu direito ao ponto comercial, o inquilino deve:
- ser Pessoa Física ou Jurídica;
- assinar o contrato de aluguel pelo prazo mínimo de 5 anos (ou essa deve ser a soma dos prazos renovados);
- desenvolver apenas uma atividade econômica no imóvel pelo prazo mínimo de 3 anos.
2 – Renovação compulsória do contrato de aluguel
De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino comercial tem o direito de renovar o contrato de aluguel. O objetivo dessa renovação compulsória é garantir ao empreendedor o direito de permanecer no seu ponto comercial.
Se o proprietário não quiser renovar o contrato, pode acontecer uma intervenção judicial. Veja quais são as condições para que isso aconteça:
- o aluguel deve ter sido feito com um prazo determinado em contrato. Caso o prazo seja indeterminado, não será possível realizar a renovação compulsória;
- o contrato de aluguel comercial deve ter um prazo mínimo de cinco anos ou vários contratos que somem esse período;
- o inquilino deve permanecer no mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de três anos. Se você tiver um supermercado e transformá-lo em uma farmácia antes desse prazo, por exemplo, perde o direito à renovação.
Além disso, para garantir esse direito, o inquilino comercial deve pedir a renovação um ano e seis meses antes de o contrato terminar.
3 – Reformas estruturais
Esse é um ponto que precisa de muita atenção, para evitar confusão entre os seus deveres e os do proprietário.
- O inquilino é responsável por reformas de manutenção, como: pinturas nas paredes, consertos em portas e janelas e outras obras desse tipo.
- O proprietário é responsável pelas manutenções relacionadas a problemas na estrutura do imóvel, desde que eles não tenham sido causados pelo inquilino.
Caso o inquilino comercial precise realizar obras no local para melhorar o atendimento aos seus clientes, é preciso solicitar a autorização do proprietário. Além disso, também é obrigatório respeitar a estrutura da edificação e as leis do município.
Todos esses acordos relacionados às reformas do imóvel devem estar descritos no contrato de aluguel. Assim, proprietário e inquilino têm garantias sobre o que foi combinado.
Caso o contrato não tenha informações sobre isso, deve ser seguido o que diz a Lei do Inquilinato. Segundo essa lei, a indenização ou não sobre as obras varia de acordo com o tipo de melhoria realizada:
- melhorias necessárias, feitas para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore, devem ser ressarcidas pelo proprietário;
- melhorias úteis, que facilitam o uso do imóvel, como a instalação de rampas de acesso, por exemplo, também precisam ser compensadas pelo proprietário;
- melhorias estéticas, que tornam o ambiente mais agradável, não são indenizáveis.
Normalmente, o contrato de aluguel comercial tem uma cláusula de renúncia ao direito de indenização pelas melhorias. Portanto, fique atento a isso e informe o proprietário sobre qualquer problema no imóvel.
Bônus: deveres do inquilino comercial
Além dos direitos, fique atento também aos deveres que você deve cumprir ao alugar um imóvel comercial. Listamos abaixo os principais:
- pagar em dia o aluguel e os encargos exigidos no contrato;
- usar o imóvel da forma como foi combinada em contrato;
- devolver o imóvel, ao fim do contrato, no estado em que o recebeu, com exceção de desgastes naturais;
- informar o proprietário assim que notar qualquer problema na estrutura do imóvel;
- reparar os danos no imóvel causados pelo seu uso;
- não modificar o imóvel sem a autorização do proprietário;
- cumprir as regras do condomínio, se houverem;
- cumprir com o pagamento e as exigências da garantia locatícia definida em contrato.
Para garantir os direitos do inquilino comercial e do proprietário, é importante que o contrato de aluguel atenda aos interesses de todos. Porém, lembre-se: ele não está acima da Lei do Inquilinato.
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