Imobiliária Ibagy

Ao alugar um imóvel, o inquilino deve ficar ciente de que haverá reajustes e revisões de aluguel, pontos que são estabelecidos no contrato de aluguel. O reajuste é feito de acordo com os índices do mercado imobiliário e a revisão é uma forma de adequar o preço mensal do imóvel ao seu valor de mercado. Essas duas condições são parecidas, mas possuem alguns pontos que as diferenciam e é muito importante entender essas diferenças para evitar problemas na locação do seu imóvel.

 

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O primeiro passo para entender o reajuste e a revisão do aluguel é conhecer a Lei do Inquilinato.

 

O que é a Lei do Inquilinato?

 

A Lei do Inquilinato —  Lei Federal nº 8.245, de 1991 —  tem como objetivo estabelecer regras para as locações de imóveis urbanos (tanto residenciais quanto comerciais). Antes de assinar um contrato de locação, inquilino e proprietário devem analisar o que está descrito na norma, pois ambas as partes têm direitos e deveres a serem cumpridos.

 

Como é feito o reajuste do aluguel de acordo com a lei?

 

Ao realizar um contrato de locação, é preciso estabelecer um índice de parâmetro para que o reajuste ocorra. Normalmente, é utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação, sendo, portanto, uma das bases mais seguras para que o reajuste do aluguel seja feito corretamente.

 

Além do IGP-M, outros índices que podem ser utilizados para o reajuste são o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), isso vai depender do que estiver estipulado no contrato.

 

Além disso, a Lei do Inquilinato diz que o valor do aluguel deve ser pactuado em moeda brasileira e não pode ter vinculação com o câmbio ou com o salário mínimo. O importante é que essa atualização anual  do valor do aluguel esteja prevista em contrato e siga o índice nele descrito.

 

Exemplo de reajuste de aluguel pelo IGP-M

 

O IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é a base mais usada para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses, assim, dependendo do valor do índice, o seu aluguel pode aumentar ou diminuir.

 

Vamos a um exemplo prático: você alugou um imóvel em agosto de 2019 pelo valor de R$ 1.200,00 mensais. A variação do IGP-M desse período até julho de 2020 (últimos 12 meses) foi de 9,27%. Então, o preço do aluguel a partir do aniversário do contrato de locação será de R$1.311,23. Isso significa que, no segundo ano de locação do imóvel, o valor do aluguel será de R$1.311,23. Após esse período, será realizado um novo reajuste, de acordo com o IGP-M anual.

 

O cálculo foi feito levando-se em conta as variações do IGP-M dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato. O percentual apurado a cada mês foi:

agosto/2019 = -0,67%;

setembro/2019 = -0,01%;

outubro/2019 = 0,68%;

novembro/2019 = 0,30%;

dezembro/2019 = 2,09%;

janeiro/2020 = 0,48%;

fevereiro/2020 = -0,04%;

março/2020 = 1,24%;

abril/2020 = 0,80%;

maio/2020 = 0,28%;

junho/2020 = 1,56%;

julho/2020 = 2,23%.

 

A conta pode ser feita no site Cálculo Exato. Se você tiver dúvidas sobre os valores, pode fazer a simulação, de acordo com o valor do aluguel da sua casa ou do seu apartamento, para saber de quanto será o reajuste para a próxima anuidade.

 

E a revisão do aluguel, como funciona?

 

A revisão do preço do aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há uma discrepância entre o valor de mercado e aquele pago pelo inquilino, seja para mais ou para menos. Essa revisão pode ser feita em comum acordo entre o inquilino e o proprietário, mas, quando uma das partes não concorda com a medida, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.

 

O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer um dos lados, a cada três anos. A prova de que o aluguel está abaixo ou acima do valor de mercado é realizada por meio de perícia. O perito vai verificar o valor praticado no bairro e indicar o preço médio para o aluguel do imóvel em questão.

 

Além disso, recentemente, a Justiça estabeleceu que, em caso da locação de imóvel comercial, se não houver consenso entre as partes em relação à revisão do aluguel, o novo valor deve refletir, também, as benfeitorias e acréscimos realizados pelo locatário, pois elas se incorporam à propriedade do locador, ou seja, tanto os investimentos no imóvel feitos pelo proprietário, como aqueles realizados pelo inquilino são considerados na hora da revisão do aluguel.

 

Após revisar o valor pago, é necessário preparar um novo contrato de aluguel?

 

Ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato, é preciso fazer apenas o chamado aditivo contratual. Para isso, locador, locatário e fiadores, se for o caso, assinam o documento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).

 

O reajuste e a revisão do aluguel só são possíveis dentro dos limites previstos em contrato e na Lei do Inquilinato. É essencial que locador e locatário estejam cientes de seus deveres e direitos, além de acompanharem as notícias do mercado imobiliário, para que não haja divergências na hora de alterar valores. Outra dica é alugar o seu imóvel com o auxílio de uma imobiliária, que vai esclarecer todas as dúvidas que surgirem durante o processo de locação.

 

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