Contrato de locação: entenda o que é revisão e reajuste do aluguel

Ao alugar um imóvel, o inquilino deve ficar ciente de que haverá reajustes e revisões de aluguel, pontos que são estabelecidos no contrato. O reajuste do aluguel é um direito do proprietário, garantido pela Lei do Inquilinato, e é feito de acordo com os índices do mercado imobiliário. Já a revisão é uma forma de adequar o preço mensal do imóvel ao seu valor de mercado. Essas duas condições são parecidas, mas é muito importante entender as diferenças entre elas para evitar problemas na locação do seu imóvel.

Sem tempo para ler? Ouça o post:

O primeiro passo para entender o reajuste e a revisão do aluguel é conhecer a Lei do Inquilinato.

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato — Lei Federal nº 8.245, de 1991 — tem como objetivo estabelecer regras para as locações de imóveis urbanos (tanto residenciais quanto comerciais). Antes de assinar um contrato de locação, inquilino e proprietário devem analisar o que está descrito na norma, pois ambas as partes têm direitos e deveres a serem cumpridos.

Como é feito o reajuste do aluguel de acordo com a lei?

Ao realizar um contrato de locação, é preciso estabelecer um índice de parâmetro para que o reajuste do aluguel ocorra. Normalmente, é utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação, sendo, portanto, uma das bases mais seguras para que o reajuste do aluguel seja feito corretamente. Outro índice que pode ser utilizado para calcular o reajuste é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que é a inflação oficial do país e calcula a variação acumulada nos últimos 12 meses.

O índice que será utilizado no reajuste do aluguel, seja qual for o escolhido, deve estar previsto no contrato e incidir somente uma vez ao ano, na data de aniversário de contrato, sobre o valor em reais. No mês de aniversário do seu contrato, a imobiliária verifica o índice definido e multiplica pelo valor do seu aluguel, sem contar condomínio e outros encargos, e utiliza a porcentagem do mês anterior ao aniversário para calcular o novo valor.

Exemplo de reajuste do aluguel pelo IGP-M

O IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é a base mais usada para calcular o reajuste do aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses, assim, dependendo do valor do índice, o seu aluguel pode aumentar ou diminuir.

Vamos a um exemplo prático.

● Você alugou um imóvel em abril de 2021 pelo valor de R$ 1.500,00 mensais.

● A variação do IGP-M desse período até março de 2022 (últimos 12 meses) foi de 14,77%.

● Para calcular o valor do aluguel a partir do aniversário do contrato de locação, em abril de 2022, basta multiplicar o valor atual por 1,1477 (R$ 1.500,00 X 1,1691).

● O resultado é R$ 1.721,55: esse é o valor que você pagará mensalmente até o próximo reajuste do aluguel, daqui a 12 meses.

E a revisão do aluguel, como funciona?

A revisão do aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há uma discrepância entre o valor de mercado e aquele pago pelo inquilino, seja para mais ou para menos. Essa revisão pode ser feita em comum acordo entre o inquilino e o proprietário, mas, quando uma das partes não concorda com a medida, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.

O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer um dos lados, a cada três anos. A prova de que o aluguel está abaixo ou acima do valor de mercado é realizada por meio de perícia, para verificar o valor praticado no bairro e indicar o preço médio para o aluguel do imóvel em questão.

Além disso, a Justiça estabeleceu que, em caso da locação de imóvel comercial, se não houver consenso entre as partes em relação à revisão do aluguel, o novo valor deve refletir, também, as benfeitorias e acréscimos realizados pelo locatário, pois elas se incorporam à propriedade do locador, ou seja, tanto os investimentos no imóvel feitos pelo proprietário, como aqueles realizados pelo inquilino são considerados na hora da revisão do aluguel.

Após revisar o valor pago, é necessário preparar um novo contrato de aluguel?

Ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato, é preciso fazer apenas o chamado aditivo contratual. Para isso, locador, locatário e fiadores, se for o caso, assinam o documento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).

A revisão e o reajuste do aluguel só são possíveis dentro dos limites previstos em contrato e na Lei do Inquilinato. É essencial que locador e locatário estejam cientes de seus deveres e direitos, além de acompanharem as notícias do mercado imobiliário, para que não haja divergências na hora de alterar valores.

Outra dica é alugar o seu imóvel com o auxílio de uma imobiliária de confiança, como a Ibagy. Temos 51 anos de experiência e credibilidade no mercado imobiliário da Grande Florianópolis e nossos consultores de locação estão sempre prontos para esclarecer todas as dúvidas que surgirem durante o processo de locação. Clique aqui e entre em contato com a gente.