Quais são as obrigações do locador e do locatário?

Na hora de assinar um contrato de aluguel, a principal dúvida que surge é sobre os direitos e as obrigações do locador e do locatário. Nesse momento, é importante ficar atento ao que diz a Lei do Inquilinato: ela estabelece todas as normas do processo de aluguel de imóveis residenciais ou comerciais.

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Quer começar a esclarecer suas dúvidas sobre esse assunto? Saiba, agora, quais são os direitos e as obrigações do locador e do locatário ao alugar um imóvel, de acordo com essa lei.

Quais são as obrigações do locador?

Quando decide anunciar um imóvel para alugar, o proprietário deve seguir algumas obrigações determinadas pela Lei do Inquilinato. A primeira delas é entregar o imóvel para o inquilino em boas condições de uso, ou seja, sem nenhum detalhe que possa causar problemas para o futuro morador.

O proprietário também é o responsável pelos problemas estruturais no imóvel depois que ele for alugado. Paredes com rachaduras e infiltrações sérias são algumas situações de responsabilidade do proprietário.

Além disso, o locador também é obrigado a apresentar os documentos do imóvel, como as certidões negativas, e a pagar as despesas extraordinárias do condomínio. Essas despesas incluem obras e reformas estruturais, indenizações trabalhistas dos funcionários do condomínio etc.

Quais são os direitos do locador?

O proprietário também tem direitos que precisam ser respeitados pelo inquilino. O principal deles é receber o dinheiro do aluguel todos os meses.

Para garantir esse recebimento mensal, o locador também tem o direito de exigir uma garantia locatícia. Essa garantia é uma forma de comprovar que o inquilino tem condições de assumir as despesas do imóvel, evitando prejuízos para o proprietário. Entre as garantias mais usadas em contratos de aluguel estão:

• Loft Fianças;
• fiador;
• seguro-fiança;
• depósito caução.

Quais são as obrigações do locatário?

Quem aluga uma casa ou um apartamento precisa cumprir uma série de regras. A seguir, listamos as principais delas.

1) Realizar o pagamento do aluguel em dia

Uma das principais obrigações do inquilino é realizar o pagamento do aluguel, de acordo com o valor definido no contrato com o proprietário. Além disso, ele deve também pagar despesas como água, luz, telefone, gás, esgoto e taxa de condomínio, se houver.

2) Devolver o imóvel no mesmo estado em que foi recebido

Devolver o imóvel do mesmo jeito que estava quando assinou o contrato de aluguel também é uma obrigação importante do locatário. Aqui, a única exceção são os desgastes naturais do imóvel causados pelo uso e pelo tempo. 

O inquilino também não deve modificar o imóvel se o locador não estiver de acordo. Por isso, se alguma mudança for aceita pelo proprietário, o ideal é registrar em contrato, para não causar desentendimentos no futuro.

Quais são os direitos do locatário?

Saber quais são os seus direitos enquanto inquilino é tão importante quanto saber quais são as suas obrigações. Veja, a seguir, quais são eles.

1) Receber o imóvel em boas condições

Como falamos, um dos deveres do inquilino é devolver o imóvel no mesmo estado em que ele estava quando as chaves foram entregues. Porém, um dos seus principais direitos é receber o imóvel em boas condições de uso. 

Para garantir e respeitar esse direito, é importante realizar a vistoria de entrada no imóvel, antes da assinatura do contrato. Nessa vistoria, que será anexada ao contrato, devem estar descritos todos os detalhes do imóvel, com fotos. Se houver algum problema nas condições do imóvel, o inquilino pode entrar em contato com o proprietário e pedir as melhorias antes da mudança. 

2) Não pagar despesas extras do condomínio

A lei garante que o locatário é obrigado a arcar com a taxa de condomínio. Esse valor inclui as despesas fundamentais para administração do condomínio, como o salário dos funcionários do prédio e a limpeza e conservação dos ambientes. Porém, como já falamos, as despesas extraordinárias do condomínio devem ser pagas pelo proprietário.

3) Preferência de compra

O proprietário pode, a qualquer momento, durante a vigência do contrato de aluguel, decidir que quer vender o imóvel. Nesse caso, a lei garante que o locatário tem direito de ter preferência de compra. 

Assim, o locador deve informar ao locatário que tem a intenção de vender. Depois disso, o inquilino tem o prazo de 30 dias para decidir se quer ou não comprar o imóvel.

Dúvidas frequentes de proprietários e inquilinos

O locador pode cobrar multa por atraso de pagamento do aluguel? 

A Lei do Inquilinato não prevê a cobrança de multa por atraso no pagamento, mas estabelece como obrigação do inquilino, no artigo 23, o pagamento pontual do aluguel e dos encargos do imóvel. Porém, a legislação permite que seja definida em contrato uma multa por atraso.

Dessa forma, para que o locador possa cobrar essa multa, o valor dela deve ser estabelecido no contrato de aluguel. Isso acontece porque o inquilino, ao assinar o contrato, teve a oportunidade de analisar e aceitar os termos. Geralmente, o valor da multa é de 10% do aluguel e deve ser paga junto com o pagamento.

Portanto, se você vai alugar um imóvel, não esqueça: analisar com calma cada item do contrato faz toda a diferença. Isso evita problemas e desentendimentos com o locador no futuro.

Com que frequência o locador pode fazer o reajuste do aluguel?

O reajuste de aluguel é feito uma vez ao ano, na data de aniversário do contrato. Quando chegar o mês do aniversário do seu contrato, a imobiliária verifica o índice que foi estabelecido e multiplica pelo valor do aluguel atual. Geralmente, o índice utilizado é o  IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), uma das bases mais seguras para fazer o reajuste do aluguel de forma correta.

Quem deve comparecer às reuniões condominiais?

Quem participa da reunião de condomínio são os condôminos e, de acordo com o Código Civil, quem mora de aluguel não deve ser considerado condômino. Portanto, o termo “condômino” se refere ao proprietário, mesmo que não more no imóvel, e é ele quem tem o direito de participar da reunião de condomínio.  

Se o inquilino fizer questão de participar da reunião, ele pode solicitar a autorização do proprietário. Para isso, o proprietário deve assinar uma procuração que permita que o inquilino o represente na reunião de condomínio. 

O inquilino precisa avisar com antecedência a desocupação do imóvel?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino deve avisar com 30 dias de antecedência a sua saída do imóvel. Aqui na Ibagy, esse aviso de desocupação deve ser formalizado neste link.

Se o motivo da desocupação for transferência de trabalho, o inquilino deve anexar a carta de transferência emitida pelo empregador em papel timbrado, acompanhada de documento que comprove o vínculo empregatício entre a empresa e o locatário (cópia da carteira de trabalho digital) e enviar para desocupacao@ibagy.com.br. Porém, mesmo se o motivo for transferência, o aviso ainda deve ser feito com 30 dias de antecedência.

Caso o contrato seja encerrado antes do prazo, o inquilino deve pagar multa?

Caso não haja cumprimento do prazo mínimo estipulado no contrato de aluguel, o inquilino deverá pagar uma multa. Essa multa é calculada de forma proporcional ao período faltante no prazo, de acordo com o contrato.

Como você viu, a Lei do Inquilinato garante um equilíbrio entre os direitos e deveres dos envolvidos no aluguel. Entender quais são as obrigações do locador e do locatário é muito importante para evitar problemas nesse processo.

O ideal, ao alugar ou anunciar um imóvel, é contar com a ajuda de quem entende do assunto. A Ibagy possui 52 anos de experiência no mercado imobiliário e vai garantir que o processo de aluguel seja tranquilo e seguro para ambas as partes. 

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Agora, se você é proprietário de um imóvel, nada melhor do que anunciar com uma imobiliária local, que conhece bem a região e oferece as melhores vantagens, como a Ibagy. Uma dessas vantagens é a garantia total* de aluguel e encargos, ou seja: pagamento garantido todos os meses, mesmo que o inquilino não pague. Clique aqui e anuncie com a Ibagy.

*Conforme contrato e vistoria.