Lei do Inquilinato e o direito de preferência

Você sabia que ao alugar um imóvel, você precisa seguir leis e acordos que determinam alguns pontos importantes sobre essa negociação? Isso mesmo, a relação entre inquilinos e proprietários vai muito além de uma simples troca financeira. É uma parceria regida por diversas legislações, como a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o Código Civil e outras normas específicas.  Essas legislações foram criadas para garantir os direitos e deveres de cada parte e regulamentam importantes benefícios, como o direito de preferência.

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Para te ajudar a compreender melhor este assunto, neste artigo vamos abordar a importância da Lei do Inquilinato e o direito de preferência, um respaldo importante para todo mundo que aluga um imóvel. Continue lendo e informe-se!

Lei do Inquilinato: do que se trata e para que serve?

A Lei do Inquilinato é a legislação que regula as relações de locação de imóveis no Brasil. Oficialmente conhecida como Lei nº 8.245/1991, ela define os direitos e deveres de locadores e locatários em contratos de aluguel, abrangendo imóveis residenciais, comerciais e industriais.

A lei é essencial para garantir equilíbrio e segurança jurídica às partes envolvidas, ajudando a prevenir conflitos e promover uma convivência harmônica nos contratos de locação.

Entre os principais pontos da lei, destacam-se:

●     Regras para contratos de aluguel: estabelece como devem ser firmados e quais cláusulas são essenciais.

●     Prazo de locação: define os períodos mínimos e máximos para contratos e os direitos relacionados à renovação ou rescisão.

●     Ajuste de valores: regula a periodicidade de reajustes no valor do aluguel, geralmente anual e com base em índices como o IGP-M.

●     Direitos e deveres das partes: assegura, por exemplo, o direito do locador de receber o aluguel em dia e do locatário de usufruir do imóvel em boas condições.

●     Despejo e retomada do imóvel: especifica as condições em que o proprietário pode retomar o imóvel ou acionar medidas judiciais de despejo.

Além disso, a lei regulamentariza o famoso direito de preferência, tema no qual iremos focar a seguir.

O que é o Direito de Preferência?

O direito de preferência, previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato, é um benefício concedido ao locatário que lhe dá prioridade na compra do imóvel que ele aluga, caso o locador decida vendê-lo. Esse direito visa proteger o inquilino de possíveis desalojamentos e garantir a continuidade do uso do imóvel.

A lógica por trás do direito de preferência é simples: o inquilino, por já ocupar o imóvel e ter estabelecido vínculos com o local, deve ter a primeira oportunidade de adquiri-lo antes de qualquer outra pessoa.

Entenda como funciona esse benefício

Como vimos, o exercício do direito de preferência segue regras específicas estabelecidas pela Lei do Inquilinato. Vejamos quais são os principais pontos dessa regulamentação:

1 – Notificação do locador

O locador é obrigado a notificar o inquilino por escrito sobre a intenção de vender o imóvel. Essa notificação deve conter:

• O preço de venda.
• As condições de pagamento.
• Informações sobre eventuais encargos que recaiam sobre o imóvel.

Essa comunicação deve ser feita de maneira formal, preferencialmente por meio de carta registrada, notificação extrajudicial ou outro meio que assegure a comprovação de recebimento.

2 – Prazo para resposta

O locatário tem um prazo de 30 dias para manifestar interesse na compra do imóvel, contados a partir do recebimento da notificação. Caso o inquilino não responda dentro do prazo, entende-se que ele abriu mão do direito de preferência, e o proprietário pode vender o imóvel para outras pessoas.

3 – Condições iguais às oferecidas a terceiros

Para que o direito de preferência seja válido, o imóvel deve ser oferecido ao locatário nas mesmas condições e pelo mesmo preço que seriam oferecidos a terceiros. Se o locador vender o imóvel para outra pessoa por valores ou condições mais vantajosas do que as oferecidas ao inquilino, este pode buscar auxílio judicial para exercer o seu direito.

Quando o direito de preferência não é válido

Embora seja um benefício relevante, o direito de preferência não se aplica em todas as situações. Algumas das principais exceções são:

●     Venda conjunta de imóveis

Se o imóvel alugado fizer parte de um conjunto maior de propriedades que estão sendo vendidas de forma indivisível, o locatário não terá o direito de preferência.

●     Quitação de dívida

Quando o imóvel é transferido como forma de quitação de dívida, o direito de preferência não se aplica, pois não se trata de uma venda convencional.

●     Venda judicial

Em casos de leilões judiciais, como em processos de execução ou falência, o direito de preferência também não é exercido.

O que acontece se esse direito não é respeitado?

Se o locador não respeitar o direito de preferência do inquilino, vendendo o imóvel para terceiros sem notificá-lo, o inquilino pode tomar medidas legais. O artigo 33 da Lei do Inquilinato, permite que o locatário entre com uma ação judicial exigindo o poder de adquirir o imóvel diretamente do comprador, desde que comprove que o imóvel foi vendido sem que ele tivesse sido notificado. Além disso, para garantir a compra o inquilino precisa pagar o mesmo valor que foi investido pelo outro comprador.

Como pudemos ver até aqui, a Lei do Inquilinato e o direito de preferência são ferramentas indispensáveis para regular o mercado de locação de imóveis no Brasil. O direito de preferência serve como uma forma de proteção ao locatário, já que lhe oferece a oportunidade de adquirir o imóvel com prioridade.

Por isso, compreender essas regras é essencial para evitar conflitos e garantir o cumprimento da legislação. Sempre que houver dúvidas, busque o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para assegurar que seus direitos sejam protegidos. E claro, se você quer mais segurança para a locação do seu imóvel, conte com uma imobiliária de confiança, como a Ibagy.

Estamos há 54 anos no mercado, atuando com um portfólio variado de imóveis e sendo a imobiliária que mais aluga na Grande Florianópolis.