Aluguel de temporada vs. aluguel anual: impactos fiscais

Você já deve ter sido impactado por conteúdos sobre aluguel de temporada. É que nos últimos anos, as plataformas de short stay, ou seja, de aluguel de curta duração, vêm ganhando força.  

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Essa é uma opção atraente para muitos proprietários de imóveis. Isso porque a promessa de maior rentabilidade em períodos curtos e a flexibilidade na gestão do imóvel chamam a atenção, especialmente em cidades turísticas como Florianópolis.

No entanto, ao lado da praticidade, existem impactos fiscais importantes que nem sempre são considerados antes da decisão. Diferentes regras de tributação, obrigações legais e riscos fiscais podem tornar o aluguel de temporada menos vantajoso do que parece à primeira vista.

Neste artigo, vamos explicar em detalhes as diferenças entre aluguel de temporada e aluguel anual, destacando como cada modelo impacta nos impostos, na rentabilidade e na segurança jurídica. 

Queremos ajudar você, proprietário, a tomar a melhor decisão e mostrar por que o aluguel anual garante mais previsibilidade, menos riscos e maior tranquilidade financeira.

Diferenças entre aluguel de temporada e aluguel anual

Antes de entender os aspectos fiscais, é importante esclarecer os conceitos legais de cada modalidade:

• Aluguel de temporada: regulado pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), é caracterizado por contratos de até 90 dias, voltados a fins transitórios, como turismo, lazer ou estudos. Geralmente, não exige garantias tradicionais como fiador ou caução.
  
• Aluguel anual (ou residencial de longo prazo): também regulado pela Lei do Inquilinato, mas com contratos que podem durar 30 meses ou mais, prorrogáveis automaticamente. Costuma exigir garantias (fiador, caução ou seguro-fiança), o que reduz riscos de inadimplência.

Enquanto o aluguel de temporada oferece flexibilidade e ganhos pontuais, o aluguel anual garante estabilidade, fluxo de caixa previsível e segurança jurídica.

Tributação no aluguel de temporada

Quem opta pelo aluguel de temporada precisa estar atento: os ganhos podem ser maiores em alguns meses, mas a carga tributária e a frequência de recolhimento dos impostos acabam exigindo mais atenção.

Quando o hóspede (pessoa física) paga diretamente a você, os valores devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”. Nesse caso, é necessário usar o Carnê-Leão, preenchido mês a mês, para pagar o imposto sobre o que recebeu. Isso vale especialmente quando os valores ultrapassam o limite de isenção da Receita Federal.

Já se o pagamento vem de uma empresa, como uma imobiliária ou plataforma de aluguel que atua como pessoa jurídica, a declaração funciona de outro jeito. Nesse caso, você deve lançar os rendimentos na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica” e não precisa usar o Carnê-Leão todo mês. O imposto será pago no ajuste anual do IR, usando o informe de rendimentos que a empresa fornece.

Em resumo, a diferença principal é que o aluguel recebido de pessoas físicas exige declaração e pagamento mensal via Carnê-Leão, enquanto o aluguel recebido de empresas permite que o imposto seja recolhido apenas no ajuste anual, sem necessidade de preenchimento mensal.

Impostos aplicáveis:

• Imposto de Renda (IRPF): deve ser recolhido mensalmente pelo Carnê-Leão, conforme a tabela progressiva (alíquotas de 7,5%, para quem recebe entre R$ 3.036 a R$ 3.533,31, a 27,5%, para quem recebe acima de R$ 5.830,85).
• ISS (Imposto Sobre Serviços): pode ser exigido em alguns municípios quando há oferta recorrente de hospedagem, equiparando o aluguel de temporada à atividade de hotelaria.
• Contribuição ao INSS: em casos de contratação de funcionários para limpeza ou manutenção frequente.

A principal consequência é que o aluguel de temporada exige gestão fiscal constante. A cada mês, o proprietário deve declarar corretamente os valores recebidos para não cair na malha fina.

Tributação no aluguel anual

Já no aluguel residencial de longo prazo, a tributação é mais simples e previsível:

• O proprietário deve declarar os rendimentos no Imposto de Renda (IRPF), também pela tabela progressiva.
• O recolhimento é feito uma vez ao ano, na declaração anual, e não exige o preenchimento mensal do Carnê-Leão (exceto quando há recebimento direto do inquilino).
• No caso de contratos intermediados por imobiliária, como a Ibagy, o proprietário recebe já o valor líquido, com retenções e obrigações acessórias corretamente geridas.

Ou seja, menos burocracia, menos risco de erros fiscais e mais tranquilidade para o proprietário.

Riscos e penalidades fiscais

Não declarar corretamente os rendimentos do aluguel de temporada pode gerar sérias complicações:

• multas de até 100% sobre o imposto devido, que podem chegar a 150% em caso de reincidência;
• inclusão do CPF na malha fina.

Muitos proprietários se iludem com a ideia de que os rendimentos de temporada são “informais”, mas a Receita Federal está cada vez mais atenta, especialmente porque as plataformas, como Airbnb e Booking, já compartilham dados com o fisco.

Dicas para escolher o melhor modelo

Antes de definir se vale mais a pena alugar por temporada ou por longo prazo, avalie:

• Localização do imóvel: regiões turísticas podem atrair demanda de temporada, mas bairros residenciais oferecem maior estabilidade com o aluguel anual.
• Perfil de gestão: você deseja lidar com reservas, check-in e manutenção frequente? Ou prefere receber de forma estável e sem preocupações?
• Rentabilidade líquida: considere não apenas o valor bruto recebido, mas também impostos, taxas, custos de manutenção e períodos de vacância.
• Consultoria contábil: fundamental para quem pensa em temporada, já que as obrigações fiscais são mais complexas.

Aqui, vale reforçar: contar com uma imobiliária como a Ibagy traz mais segurança para o aluguel anual, reduzindo riscos, garantindo contratos sólidos e facilitando toda a gestão.

O aluguel de temporada pode parecer atraente pela possibilidade de ganhos rápidos, mas traz consigo tributação complexa, riscos fiscais e alta demanda de tempo e energia do proprietário. Já o aluguel anual oferece estabilidade, simplicidade no recolhimento de impostos e a tranquilidade de contar com um contrato sólido, especialmente quando administrado por uma imobiliária de confiança.