Locatários e locadores estão progressivamente engavetando a prática informal de contratação de imóveis, substituindo a informalidade por contratos pautados em regras específicas, como a Lei do Inquilinato — que determina quais são os direitos e obrigações do locador e do locatário.

Essa lei é responsável por definir todas as normas do processo de aluguel de imóveis residenciais ou empresariais. É nela que você pode encontrar os direitos, deveres, contravenções e penalidades que envolvem a prática do aluguel.

E então, você ainda tem dúvidas sobre as obrigações do locador e do locatário? Este post vai ajudá-lo a entender esse processo. Se tem interesse neste assunto, continue a leitura e confira!

Quais são as obrigações do locador?

Ao disponibilizar um imóvel para locação, o proprietário fica sujeito a seguir diversas obrigações estabelecidas por lei. Os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato (8.245/91) definem que é obrigação do locador entregar o imóvel em boas condições de uso e que atendam ao destinatário.

Ele também é o responsável pelos problemas estruturais que o imóvel pode apresentar depois de locado, como paredes com grandes rachaduras, amarrações de colunas corrompidas, vigas de sustentação deterioradas e infiltrações expressivas que gerem desabamento ou afundamento do chão.

Tenha em mente que as obrigações do locador envolvem também detalhar os recibos de pagamento da propriedade, inclusive dando ciência ao inquilino sobre certidões negativas do imóvel. Além disso, o locador deve cumprir as despesas extraordinárias condominiais, como obras estruturais, reformas por conta da deterioração do tempo, indenizações trabalhistas dos funcionários do condomínio, etc.

É importante que o locador entenda suas obrigações e procure também, nessa mesma lei, o que não pode cobrar do locatário. Isso é fundamental porque algumas contravenções são passíveis de altas multas e até prisão.

Quais são os direitos do locador?

O proprietário também tem direitos que precisam ser respeitados pela outra parte. O principal deles é receber o dinheiro do aluguel e, caso seja necessário, cobrar esse valor formalmente.

Além disso, o locador também pode fazer exigências ao locatário para garantir que ele está apto a arcar com a despesa e assegurar que vai receber os aluguéis.

A garantia mais comum são os fiadores, mas ele também pode permitir a contratação do seguro-fiança ou solicitar o depósito caução. Também fazem parte do direito do locador pedir a revisão judicial do valor do aluguel e mover ação de despejo (nos casos permitidos pela lei).

Quais são as obrigações do locatário?

Quem aluga uma casa ou apartamento também precisa cumprir uma série de regras. A seguir, listaremos as principais delas.

Realizar o pagamento dos aluguéis em dia

Uma das principais obrigações do locatário (ou inquilino) é cumprir o pagamento dos aluguéis e encargos estabelecidos em contrato com o locador. Na ausência de data estabelecida para esse pagamento, a dívida deve ser saldada até o sexto dia do mês seguinte ao vencido. Além disso, ele deve também pagar despesas como água, luz, telefone, gás e esgoto.

Devolver o imóvel no mesmo estado em que foi recebido

É também obrigação do locatário preservar o imóvel e devolvê-lo no mesmo estado em que foi recebido, com exceção das deteriorações naturais decorrentes do uso prolongado. Ele não deve, inclusive, modificar o imóvel sem a concordância do locador. Isso porque qualquer transformação é passível de restituição e as melhorias devem ser aceitas pelo proprietário e formalmente registradas.

O locatário deve, em resumo, cuidar do imóvel e cumprir suas obrigações financeiras. Isso garante sua estadia, evita inadimplência ou despejo e traz tranquilidade para o locador. Se você busca um lugar para alugar, procure uma consultoria para entender melhor essa lei a fim de evitar dores de cabeça no futuro e alugar o local mais adequado ao seu perfil.

Quais são os direitos do locatário?

Saber quais são os seus direitos enquanto inquilino é tão importante quanto saber quais são as suas obrigações. Veja, a seguir, quais são os principais direitos do locatário.

Receber o imóvel em boas condições

Como vimos, um dos deveres de quem aluga é devolver o imóvel no mesmo estado em que ele estava quando as chaves foram entregues. Entretanto, é importante destacar que o proprietário deve entregar o bem em boas condições de uso.

A vistoria inicial é importante para garantir que isso será respeitado. Ela deve ser realizada antes da assinatura do contrato e deve verificar todos os detalhes da propriedade, inclusive com fotos. Após a visita, um laudo será produzido para descrever o estado da casa ou apartamento e será anexado ao contrato de locação.

Caso existam problemas que influenciem a qualidade da moradia, é possível entrar em contato com o proprietário e solicitar que as melhorias sejam realizadas antes da mudança.

Não pagar despesas extras do condomínio

A lei garante que o locatário é obrigado a arcar com as taxas de condomínio, ou seja, aquelas que são fundamentais para administração condominial. Isso inclui, por exemplo, o salário dos funcionários do prédio, a limpeza e conservação do ambiente, entre outros.

Entretanto, o proprietário do imóvel deve ser responsável pelas despesas extraordinárias. O que significa dizer que gastos com reformas estruturais, instalação de equipamentos ou a pintura da fachada do condomínio, não devem ser pagas pelo locatário.

Preferência de compra

O proprietário pode, a qualquer momento, durante a vigência do contrato de aluguel, decidir que quer vender o imóvel. Entretanto, a lei garante que o locatário tem direito de ter preferência na compra da casa ou apartamento. Sendo assim, o locador deve informar a intenção de vender e o locatário tem o prazo de 30 dias para decidir se deseja ou não adquirir a propriedade.

De forma geral, a Lei do Inquilinato procura gerar o equilíbrio processual entre os direitos e deveres dos dois lados atuantes no aluguel. É importante ressaltar que o contrato de locação precisa ser validado em um Cartório de Registro de Títulos com os documentos necessários para a execução do processo jurídico.

Entender quais são os direitos e obrigações do locador e do locatário é muito importante para todos os envolvidos. Afinal, essas informações podem evitar desentendimentos e, se for necessário, fazer com que uma delas possa buscar os seus direitos na justiça.

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