Entenda tudo sobre reajuste e revisão do aluguel antes de assinar qualquer contrato de locação.

Ao alugar um apartamento, o inquilino fica ciente de que haverá ajustes anuais, de acordo com os índices do mercado imobiliário. Essa situação é comum e estabelecida no contrato de aluguel. Contudo, também existe a revisão do aluguel — outra forma de enquadrar o preço mensal do imóvel dependendo de seu valor de mercado. Mas qual é a diferença entre reajuste e revisão?

Existem pontos que diferenciam as duas condições e, hoje, vamos esclarecê-las neste artigo. A seguir, falaremos sobre a validade da revisão do aluguel segundo a Lei do Inquilinato, além de abordar mais detalhes sobre como deve ser feito o reajuste anual de tal valor.

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O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato —  Lei Federal nº 8.245, de 1991 —  tem como objetivo estabelecer regras para as locações de imóveis urbanos (tanto residenciais quanto comerciais). Antes de assinar um contrato de locação, inquilino e proprietário devem analisar o que está descrito na norma, pois ambas as partes têm direitos e deveres a serem cumpridos.

Como pode ser feito o reajuste do aluguel?

Quando se faz um contrato de locação, é preciso que haja um índice de parâmetro para que o reajuste ocorra. Normalmente, é utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação, sendo, portanto, uma das bases mais seguras para que o reajuste do aluguel seja feito corretamente.

Além do IGP-M, também pode ser baseado no INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e no IPC (Índice de Preços ao Consumidor), entre outros, depende do que estiver estipulado no contrato.

A Lei do Inquilinato garante que o aluguel deve ser feito em moeda brasileira e não pode ter vinculação com o câmbio, tampouco com o salário mínimo. O fato é que essa atualização anual é prevista em contrato e precisa seguir o índice nele descrito.

Exemplo de reajuste de aluguel pelo IGP-M

Vamos a um exemplo prático: em junho de 2017, você alugou um imóvel pelo valor de R$ 1.200,00. A variação do índice desse período até maio de 2018 (últimos 12 meses) foi de 4,27%. Então, o preço do aluguel a partir do aniversário do contrato de locação será de R$ 1.251,25.

Isso significa que, de junho de 2018 até maio de 2019, o valor do aluguel será de R$ 1.251,25. Após esse tempo, será realizado um novo reajuste, de acordo com o IGP-M anual.

O cálculo foi feito levando-se em conta as variações do IGP-M dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato. O percentual apurado a cada mês foi:

  • junho/2017 = – 0,67%;
  • julho/2017 = – 0,72%;
  • agosto/2017 = 0,10%;
  • setembro/2017 = 0,47%;
  • outubro/2017 = 0,20%;
  • novembro/2017 = 0,52%;
  • dezembro/2017 = 0,89%;
  • janeiro/2018 = 0,76%;
  • fevereiro/2018 = 0,07%;
  • março/2018 = 0,64%;
  • abril/2018 = 0,57%;
  • maio/2018 = 1,38%.

A conta foi feita no site Cálculo Exato e, se você tiver dúvidas sobre os valores, pode fazer a simulação. Caso o aluguel de sua casa seja diferente da quantia citada, você também tem a opção de usar a ferramenta para saber de quanto será o reajuste para a próxima anuidade.

A revisão do aluguel pode ocorrer pela via judicial?

A revisão do preço do aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há uma discrepância entre o valor de mercado e aquele pago pelo inquilino — para mais ou para menos.

A revisão pode ser feita em comum acordo entre inquilino e locador. Porém, em alguns casos, quando uma das partes não concorda com a medida, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.

O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer um dos lados, a cada três anos. A prova de que o aluguel está abaixo ou acima do valor de mercado é realizada por meio de perícia. O perito irá verificar nas redondezas o valor praticado e indicar o valor médio para o aluguel do imóvel em questão.

Após revisar o valor pago, é necessário preparar um novo contrato de aluguel?

É importante ressaltar que, ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato — apenas o chamado aditivo contratual. Locador, locatário e fiadores, se for o caso, assinam o instrumento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).

Fazer uma pesquisa de mercado (principalmente nos imóveis semelhantes que existem no bairro), para que a revisão possa chegar a um valor condizente com os preços da região, é dever do inquilino. Dessa maneira, é possível fechar um acordo amigável e fazer com que a mudança satisfaça ambas as partes.

O reajuste e a revisão do aluguel só são possíveis dentro dos limites previstos em contrato e na lei. É importante que locador e locatário estejam cientes de seus deveres e direitos, além de acompanharem as notícias do mercado imobiliário, para que não haja divergências na hora de alterar valores.

Equipe Ibagy.